Apa sebenarnya ketinggian bangunan itu? Ketinggian bangunan dapat didefinisikan sebagai ketinggian maksimum yang diperbolehkan bagi suatu bangunan untuk dibangun di atas suatu lahan atau tanah. Ketinggian bangunan sendiri dikelompokkan menjadi tiga macam: bangunan rendah, bangunan sedang, dan bangunan tinggi.
Ketinggian Bangunan dapat ditentukan dari massa bangunan dan elemen utilitas, misalnya penangkal petir (Sumber: iai-jakarta.org)
Seringkali kita mendengar adanya bangunan-bangunan tinggi menyalahi aturan membangun yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Salah satunya adalah dengan melanggar peraturan yang satu ini: ketinggian bangunan. Biasanya hal ini dilakukan karena pemilik bangunan ingin menambah ruang dalam bangunannya agar lebih maksimal dengan cara menambah jumlah lantai dalam bangunan. Padahal, memberikan batasan ketinggian bangunan untuk setiap bangunan tertentu itu bukan tanpa alasan.
Apa saja alasannya? Mengapa ketinggian bangunan harus dibatasi? Ada beberapa pertimbangan yang menentukan dasar peraturan ketinggian bangunan. Berikut ini penjelasannya:
1. Pertimbangan jalur pesawat terbang
Daerah yang dekat dengan bandar udara memerlukan area terbuka yang bebas gangguan sebagai jalur naik dan turunnya pesawat. Hal ini akan berpengaruh pada peraturan ketinggian bangunan di sekitar kawasan bandar udara tersebut. Area yang dilewati oleh jalur pesawat terbang sudah pasti akan memiliki aturan ketinggian bangunan yang terbatas demi keamanan bangunan maupun kelancaran aktivitas dalam bandar udara. Jika Anda adalah pemilik bangunan di sekitar bandar udara, tentunya Anda tidak ingin bukan terjadi hal-hal yang tidak diharapkan terhadap bangunan Anda?
Pesawat hendak mendarat di Kai Tak Airport Hong Kong (Sumber: cnn.com)
2. Pertimbangan terhadap Floor Area Ratio (FAR)
Floor Area Ratio adalah Koefisien Lantai Bangunan (KLB). KLB merupakan angka perbandingan antara luas keseluruhan lantai bangunan dengan luas tanah atau lahan. Apa hubungannya dengan Ketinggian Bangunan? Hal ini berkaitan dengan luas keseluruhan lantai yang diperbolehkan untuk dibangun. Apabila luas area seluruh lantai bangunan telah mencapai batas yang diperbolehkan, maka jumlah lantai bangunan tidak boleh ditambah. Sehingga ketinggian bangunan pun hanya sebatas itu saja.
Lalu, bagaimana dengan tinggi lantai ke lantainya (floor to floor)? Untuk tinggi lantai ke lantai tergantung dari jenis bangunannya, berkisar antara 3 – 3,75 meter dengan maksimum ketinggian sebesar 5 meter. Sementara itu, untuk ketinggian lantai dasar ke lantai dua, tinggi maksium yang diperbolehkan adalah 10 meter. Biasanya, antara lantai dasar dan lantai dua terdapat lantai mezzanine. Lantai Mezzanine ini merupakan lantai perantara yang biasanya berada di antara lantai-lantai utama sebuah bangunan. Lantai mezzanine tidak akan dihitung sebagai lantai penuh apabila luas lantainya kurang dari 50% dari luas lantai dasar.
Selanjutnya, bagaimana dengan perhitungan dan penamaan setiap lantai dalam bangunan? Anda pasti sering melihat bahwa setiap bangunan terkadang memiliki sistem penamaan yang berbeda. Anda mungkin juga bingung dengan bagaimana menghitung jumlah lantai dalam bangunan. Untuk perhitungan jumlah lantai dalam bangunan tinggi (highrise building), lantai pertama dihitung mulai dari lantai yang berada di atas tanah. Lalu, untuk proses penamaan setiap lantai dalam bangunan tinggi, ada beberapa cara penamaan yang berbeda. Di Indonesia, penamaan lantai pada bangunan tinggi di Indonesia mengadaptasi penamaan yang digunakan di US (United States) dan UK (United Kingdom). Untuk Indonesia sendiri, banyak bangunan tinggi yang menggunakan penamaan lantai dengan mengadaptasi sistem US.
Perbedaan Penamaan Lantai di Eropa dan Amerika (Sumber: pribadi)
Anda juga dapat melihat bahwa dalam setiap bangunan tinggi tidak ada yang menggunakan angka 4 dan 13 dalam penamaan lantainya. Hal tersebut disebabkan oleh angka 4 dan 13 dianggap sebagai angka sial sehingga banyak pemilik bangunan tinggi tidak mau menggunakan angka 4 maupun angka 13 dalam bangunannya. Namun, menghilangkan angka tersebut tidak mempengaruhi jumlah perhitungan lantai untuk perizinan di dinas tata kota. Dinas tata kota akan tetap menghitung lantai 1 dari lantai yang menapak di tanah, berurut sampai ke atas dengan jumlah maksimal lantai yang telah ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW)
3. Pertimbangan Terhadap Bahaya Kebakaran
Apabila terjadi kebakaran, kondisi bangunan yang tidak terlalu tinggi akan memudahkan proses pemadaman api. Hal ini sesuai dengan Petunjuk Perencanaan Struktur Bangunan yang dikeluarkan oleh DPU tahun 1987 tentang pencegahan bahaya kebakaran pada bangunan rumah dan gedung. Peraturan ini menentukan batas ketinggian maksimum bangunan dan batas maksimum luas lantai yang dipergunakan. Dalam hal ini, untuk bangunan tertentu seperti halnya pertokoan dan fasilitas umum, ketinggian maksimum yang diijinkan adalah 28 meter atau sekitar 5 – 6 lantai.
Salah Satu Kebakaran Gedung di Kota Jakarta (Sumber: wartaproperti.com)
Kalau sudah tahu alasannya, bagaimana jika batas ketinggian bangunan itu dilanggar? Sama halnya dengan melanggar peraturan bangunan lainnya, tentunya akan ada sanksi yang diberikan kepada pemilik bangunan. Sanksi tersebut dapat berupa penarikan izin membangun, denda, hingga adanya pembongkaran bangunan. Tentu saja Anda pasti tidak ingin bukan mendapatkan sanksi seperti itu?
Sumber:
- https://panritacikal.wordpress.com/2012/03/18/karakteristik-tata-letak-bangunan-dalam-hal-kepadatan-ketinggian-koefisien-lantai-bangunan-kondisi-bangunan-serta-garis-sempadan-bangunan/
- http://bangunandasar.blogspot.co.id/2016/04/pengertian-lantai-mezzanine-dalam-ilmu-bangunan.html
- http://elevation.wikia.com/wiki/Floor_numbering
- http://manajemenproyekindonesia.com/?p=1440
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2002
- Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 Tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung
- Kurniawan, Iwan. 2016. Forum Regulasi 2: Visi Perbaikan Kota vs Regulasi. [pdf]. (http://www.iai-jakarta.org/)
